Temps partagé

Aperçu (et détermination) de l’impôt foncier

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Imaginez, si vous voulez, Tinyville, une communauté de dix maisons seulement. Les dix maisons étaient de la même taille et du même style, construites simultanément sur des lots de taille similaire, en utilisant des dessins architecturaux et des matériaux de construction similaires, chacune avec des vues et des équipements similaires, et chacune vendue au propriétaire d’origine pour le même prix, 250000 $. En supposant que la juste valeur marchande de chacune de ces maisons était de 250000 $ (parce qu’après un laps de temps raisonnable, c’était le prix auquel les vendeurs et les acheteurs avaient rassemblé les spiritueux, sans être sous la contrainte), le conseiller fiscal de Tinyville a évalué chaque bien à 250 000 $, ce qui donne une valeur foncière totale sous-jacente de 2,5 millions de dollars pour l’ensemble de Tinyville.

Comme toute ville, Tinyville a des dépenses: services de police et d’incendie, écoles et bibliothèques, eau et assainissement, plomberie, juges et greffiers, ingénieurs et inspecteurs, fiscalistes et collecteurs, fonctionnaires et secrétaires. Pour simplifier les calculs, imaginons que le budget annuel de Tinyville n’est que de 100 000 $ et qu’il n’a pas d’autres sources de revenus (comme les parcomètres, les ventes locales ou les impôts sur le revenu, ou les permis de chasse / pêche). Pour faire face à ses dépenses annuelles, le conseiller fiscal de Tinyville divise ses 100 000 $ en dépenses budgétisées (appelées charges fiscales totales) par la part proportionnelle de chaque propriété de la valeur totale estimée de la communauté à 2,5 millions de dollars. Diviser 250 000 $ par 2,5 millions de dollars signifie que chaque maison est responsable de 10% de la taxe foncière de Tinyville. Chaque propriétaire (ou sa banque hypothécaire) reçoit une facture fiscale de 10 000 $.

Tout le monde est heureux à Tinyville depuis des années. Les familles ont chacune des enfants dans les écoles de Tinyville, elles défilent dans les défilés de Tinyville et participent aux concours de dégustation de gâteaux de Tinyville. Par nature, deux des familles d’origine étaient plus prospères que d’autres et ont déménagé dans de meilleures fouilles à Mediumville, une a pris sa retraite à Southville, une a été transférée au bureau de son entreprise à Westville et une est décédée dans un tragique accident de voiture, mais leurs héritiers à Bigville ne l’ont pas fait. veulent retourner dans leur propriété familiale. Quoi qu’il en soit, cinq des maisons ont été mises sur le marché et comme le marché se porte bien ces dernières années, quatre ont été vendues pour 300000 $ … à l’exception de celles des héritiers du couple décédé – ils ont laissé la maison se détériorer, ont arrêté de tondre la pelouse, et finalement des squatters ont emménagé et ont commencé à détruire le site. Lorsqu’ils l’ont finalement vendu comme «spécial bricoleur», ils en ont obtenu 150 000 $.

Avant que la facture fiscale d’un an ne devienne «définitive», elle est envoyée à chaque propriétaire pour examen. Chaque propriétaire a la possibilité de contester l’attaque. Les cinq propriétaires d’origine étaient toujours évalués à un taux correspondant à la valeur de leur propriété de 250 000 $, et sachant que bon nombre de leurs voisins vendaient leur maison comparable pour 300 000 $, ils ont silencieusement accepté cette évaluation. Les quatre nouveaux propriétaires qui ont payé 300 000 $ chacun sont également estimés à 250 000 $. Curieusement, il est illégal pour une municipalité de mener une «évaluation ponctuelle» de propriétés individuelles, donc bien que la «juste valeur marchande» de ces quatre maisons ait augmenté de 20% depuis la dernière évaluation, elles sont toujours estimées à 250 000 $ chacune. La dixième maison, achetée par le bricoleur pour 150 000 $, est également évaluée à 250 000 $, mais il conteste son évaluation. Il soutient que la juste valeur marchande de sa maison devrait être fondée sur son prix d’achat récent et que, en utilisant les diverses méthodes juridiques à sa disposition, il a réévalué la maison à 150 000 $.

En supposant que l’imposition totale reste inchangée à 100 000 $, qu’advient-il des taxes foncières de chaque propriétaire? Neuf maisons sur dix sont toujours évaluées à 250 000 $ chacune, mais la dernière est maintenant estimée à seulement 150 000 $. On pourrait rapidement (et à tort) deviner que les maisons avec des valeurs estimées inchangées n’auraient aucun changement dans leur base de 10 000 $, et que la dixième maison ne paierait que 6 000 $, mais ce n’est pas juste; Tinyville doit percevoir 100 000 $ en impôts pour équilibrer son budget, et cette formule équivaut à seulement 96 000 $. Ce qui se passe en fait, c’est que le dénominateur change également. La valeur totale estimée de la propriété de Tinyville est recalculée à partir de la valeur estimée de chaque propriété et revient maintenant à seulement 2,4 millions de dollars. Cela signifie que chacune des maisons de 250 000 $ représente maintenant un peu plus de 10,4% du total et représente désormais ce pourcentage de la taxe de 100 000 $, ce qui porte chacune de leurs évaluations à 10 417 $. La valeur estimée de l’homme à tout faire de 150 000 $ représente 6,25% du total, de sorte qu’il est maintenant responsable de seulement 6 250 $ de taxation de Tinyville.

Certains (y compris le bricoleur) soutiendraient que la maison du bricoleur vaut moins et qu’il devrait donc payer moins d’impôts que ses voisins. D’autres (y compris ses voisins) soutiendraient que sa maison a la même taille et la même forme, occupe la même superficie de terrain et fait les mêmes exigences à la police, aux pompiers, aux écoles, aux bibliothèques, aux égouts et aux autres services de Tinyville, et qu’il devrait payer le même montant que les autres maisons. Certains (y compris les cinq familles d’origine) soutiendraient que les maisons revendues devraient être évaluées à leur nouvelle valeur marchande plus élevée et que les nouveaux propriétaires devraient payer proportionnellement plus d’impôts. D’autres (y compris les quatre nouveaux propriétaires) soutiendraient que la juste valeur marchande de leurs maisons (comme en témoignent leurs prix de vente) est indicative de la vraie juste valeur marchande des cinq maisons invendues, malgré le fait que ces maisons n’ont pas changé de mains. récemment. Ce sont les types de problèmes qui confondent les propriétaires et les conseillers fiscaux, les commissions d’examen et les tribunaux de chaque canton chaque année.

Dans un monde parfait, lorsque le bricoleur sollicite des permis de construire pour restaurer et restaurer la valeur de sa maison, la nouvelle valeur qu’il crée par le travail qu’il effectue devrait ramener sa facture fiscale en ligne avec les autres maisons comparables, réduisant le pourcentage de ses voisins. de la charge totale, en conséquence. Malheureusement, tout le monde ne demande pas de permis de construire et tous les projets ne nécessitent même pas un permis de construire. La mise à niveau de vos appareils de cuisine augmente la valeur de votre maison sans avoir besoin de permis de construire. De nombreuses municipalités n’ont pas besoin d’un permis de construire pour recouvrir votre toit ou recouvrir vos salles de bains. Bien sûr, il y a aussi des propriétaires qui construisent des chambres dans des greniers ou des lofts au-dessus de leurs garages sans permis, et tous les nouveaux acheteurs ne sont pas assez intelligents pour se rendre compte qu’ils paient pour de telles améliorations non autorisées. Si vous vous plaignez au conseiller fiscal que votre voisin a un sous-sol fini non autorisé, le conseiller fiscal n’a pas le même pouvoir qu’un inspecteur en bâtiment pour frapper à la porte et exiger que ce sous-sol soit vu pour le taxer de manière appropriée … et non chaque département de la construction est prêt à effectuer des inspections sur un conseil anonyme, vous devrez peut-être être enregistré comme l’homme qui a trahi son voisin. Par conséquent, de nombreuses améliorations domiciliaires ne figurent pas sur les listes d’évaluation.

Étant donné que l’achat d’une maison pendant une récession du marché vous donne la possibilité de regretter votre facture fiscale en fonction de la nouvelle juste valeur marchande apparente, d’autres propriétaires peuvent utiliser votre nouvelle “ juste valeur marchande ” pour affirmer que leur maison est à égalité avec vous, et que leur note devrait également être abaissée. Cela impose un fardeau supplémentaire aux évaluateurs dans la détermination de la nouvelle valeur des maisons qui n’ont pas été récemment vendues sur la base de preuves créées par des maisons comparables qui l’ont fait. Alors que de plus en plus de propriétaires pleurent leurs attaques, cela diminue le dénominateur de la valeur totale estimée de la ville, augmentant les factures fiscales réelles pour les maisons pour lesquelles aucune attaque n’a été critiquée. Cela, bien sûr, renforce le processus, incitant de plus en plus de propriétaires à pleurer leurs impôts et créant de plus en plus de travail pour les évaluateurs. Mais poussé à l’extrême inimaginable, dans une communauté où les valeurs de la maison ont chuté, cela peut prendre quelques années à tous les propriétaires pour se rendre compte qu’ils sont injustement jugés (par rapport à leurs voisins), mais finalement quand le dernier d’entre eux finalement les deuils sont des impôts, la part de chacun au nouveau dénominateur devrait être comparable à son ratio au dénominateur d’origine, ce qui signifie qu’ils finiront tous par payer à peu près le même impôt qu’auparavant. Dans les années qui ont suivi, ceux qui ont embarqué les premiers et qui ont eu les réductions les plus importantes et les plus précoces de la valeur estimée de leur maison en tireront les plus grands avantages à court terme. Certains diront même que c’est juste, comme tant d’autres cas dans la vie où le lève-tôt attrape le ver proverbial.

Cependant, le chaos et l’inégalité qui en résultent créent plus de travail, ce qui signifie plus de coûts pour les municipalités pour les évaluations, les commissions d’examen et les audiences de plainte. Dans le pire des cas, lorsque les procédures de règlement des griefs échouent et sont laissées aux tribunaux, les municipalités doivent effectuer des remboursements imprévus aux propriétaires justifiables, en réduisant leurs caisses immédiates et en augmentant davantage les charges fiscales les années suivantes pour compenser ces pertes. Aux spécialistes de la théorie économique, Keynes soutiendrait que ces machinations sont une partie nécessaire et productive du système, employant des avocats qui autrement gagneraient moins; ces avocats louent des bureaux, embauchent du personnel et achètent des fournitures de bureau et, en fait, font tourner la roue de l’économie. Hayek soutiendrait que ces frais juridiques n’enrichissent pas tant le système qu’ils détournent des capitaux qui auraient été utilisés ailleurs, comme les économies d’impôt qui permettent aux propriétaires d’acheter de nouveaux meubles, d’embaucher un jardinier ou de partir en vacances. Il considérerait ces inefficacités dans le processus d’évaluation fiscale comme une dépense inutile qui alloue les ressources d’une manière qui n’est pas optimale … et je suis généralement d’accord avec lui. Je ne sais pas quelle est la solution, mais je sais que nous devrions essayer d’en trouver une meilleure.

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