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Envisagez-vous d’acheter un condo hôtel? Voici 20 choses que vous devez savoir!

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1. Qu’est-ce qu’un condo hôtel ou condotel?

Pensez à un hôtel en copropriété (également appelé condotel ou condo hôtelier) comme acheter un condominium, bien qu’il fasse partie d’un hôtel quatre étoiles. Par conséquent, lorsque vous êtes en vacances, vous bénéficiez, en tant que propriétaire, de plus de services et de commodités quatre étoiles que dans une copropriété typique.

2. Quels types de services et d’équipements y a-t-il dans les appart’hôtels?

Si vous pouvez imaginer les belles choses que vous trouverez dans un hôtel de luxe, alors vous pouvez imaginer un hôtel-condo. Les installations comprennent souvent des piscines de style complexe, des spas à service complet, des centres de remise en forme ultramodernes, des restaurants sophistiqués, des services de conciergerie et un service d’étage.

Dans certains endroits, comme Las Vegas, vous trouverez des hôtels-condos avec leurs propres casinos, zones commerçantes et options de divertissement. Dans des endroits comme Orlando, vous trouverez des appart-hôtels avec leurs propres parcs aquatiques et salles de conférence.

3. Quelle est la différence entre un hôtel en copropriété et un condominium traditionnel?

La grande différence entre un hôtel et un aparthotel est qu’un hôtel a généralement un seul propriétaire, individu ou entreprise, mais un aparthotel est vendu pièce par pièce. Par conséquent, un condo hôtel de 300 chambres peut avoir jusqu’à 300 propriétaires.

4. Est-il clair pour les clients de l’hôtel s’ils séjournent dans un appart-hôtel ou dans un hôtel traditionnel?

Un client de l’hôtel ne saura probablement jamais que l’hôtel a plusieurs propriétaires car la propriété est gérée comme un hôtel traditionnel et est souvent gérée par une société hôtelière bien connue telle que Hilton, Hyatt, Starwood, Trump ou W. en termes de design et de décoration se ressemblent, tout comme dans un hôtel traditionnel.

5. Qui achète habituellement des hôtels en copropriété?

Ils sont principalement vendus à des personnes qui veulent une maison de vacances mais qui ne veulent pas faire face aux tracas qui accompagnent généralement la possession d’une résidence secondaire, comme l’entretien de la propriété ou la recherche de locataires en basse saison.

6. Quelle est la démographie de l’acheteur typique d’un condo hôtelier?

Le spectre des acheteurs de copropriétés est assez large. Il y a des familles qui veulent une résidence secondaire dans une destination de vacances. Il y a des baby-boomers qui prennent leur retraite ou qui sont sur le point de prendre leur retraite et qui veulent «hiberner» quelque part. Il y a aussi beaucoup d’investisseurs qui achètent une unité d’hôtel de condo sans jamais l’utiliser; ils le font pour l’évaluation potentielle de la propriété.

7. Pouvez-vous vivre dans un hôtel en copropriété?

Les hôtels en copropriété ne sont généralement pas répertoriés comme résidences principales. En fait, bon nombre d’entre eux restreignent l’utilisation du propriétaire de l’unité de l’hôtel en copropriété (généralement 30 à 60 jours par an) parce que l’unité est attendue et nécessaire dans le programme de location nocturne de l’hôtel, où elle peut être offerte aux clients et générer des revenus.

8. Qui reçoit l’argent lorsque votre condo hôtel est loué?

La société de gestion hôtelière répartit les revenus locatifs entre le propriétaire individuel de l’hôtel en copropriété. Bien que les pourcentages exacts varient d’une propriété à l’autre, la répartition typique des loyers se situe entre 50% et 50%.

9. Qui trouve les clients de l’hôtel, puis nettoie et entretient les appartements-hôtels?

La société de gestion hôtelière commercialise la propriété et réserve les clients de l’hôtel. Il entretient également l’unité et assure le bon fonctionnement de tous les services et équipements de l’hôtel.

10. Quels sont les avantages / inconvénients de l’achat d’un condotel par rapport à l’achat de propriétés locatives typiques?

Les avantages comprennent:

Propriété sans tracas; pas de problèmes avec le propriétaire

Revenus de location pour compenser une partie ou peut-être la totalité du coût de possession

Une maison de vacances fantastique que vous pouvez utiliser quand vous le souhaitez

Un investissement immobilier à un moment où d’autres investissements peuvent sembler moins attractifs

Grande chance d’appréciation

Fier d’être propriétaire – «Je possède un morceau d’atout»

Les inconvénients comprennent:

Le flux de trésorerie annuel peut être égal ou inférieur au coût de possession annuel

Les animaux domestiques ne sont généralement pas les bienvenus.

Une unité hôtelière en copropriété du propriétaire peut être louée quand le propriétaire le souhaite, une réservation préalable est donc nécessaire pour garantir la disponibilité.

L’unité de condo est soumise aux mêmes baisses du marché qui affectent tous les hôtels du marché concurrentiel: ouragans, menaces terroristes, hivers chauds dans le nord, prix du gaz, etc., qui peuvent tous affecter le taux d’occupation et le revenu en quantité d’un logement. il génère.

11. Les unités de condo sont-elles difficiles à financer?

Pas du tout, mais ils réduisent généralement 20% tandis que les condos peuvent être achetés avec moins d’argent. Il est également important de vous assurer que vous faites appel à un courtier en hypothèques qui a réussi à négocier des accords de financement d’appartements. De nombreuses banques ne les font toujours pas, mais d’autres sont ajoutées à mesure que les hôtels en copropriété deviennent plus largement disponibles.

12. Depuis combien de temps les hôtels en copropriété existent-ils et où sont-ils situés?

Les hôtels en copropriété existent depuis des décennies, mais la vague massive d’hôtels en copropriété quatre et cinq étoiles traversant le pays a commencé dans la région de Miami vers l’an 2000. La région de Miami-Fort Lauderdale compte toujours le plus grand nombre d’hôtels en copropriété, mais des régions comme Orlando et Las Vegas développent des hôtels en copropriété à un rythme encore plus rapide et devraient bientôt dépasser le sud de la Floride. Les autres régions émergentes comprennent les Bahamas, le Panama, la République dominicaine, le Mexique, le Canada et Dubaï.

13. Combien coûtent les unités de condo?

C’est comme demander combien coûte une voiture. Il existe des hôtels-condos de qualité différente. Certains, bien sûr, ont besoin de plus d’argent que d’autres.

Il existe des hôtels-condos bon marché pour aussi peu que 100 000 $. Ceux-ci se trouvent généralement dans des propriétés qui ont converti leur utilisation d’un hôtel existant. Ils ont la taille d’une chambre d’hôtel, manquent d’installations de cuisine, de franchises de luxe et d’autres équipements haut de gamme.

Ensuite, il y a les propriétés avec quatre étoiles ou plus qui peuvent commencer entre 300 000 $ et 400 000 $, mais peuvent aller jusqu’à 800 000 $ pour un studio seul. Les unités à une ou deux pièces coûtent beaucoup plus cher qu’un studio. Les studios sont bien sûr entièrement meublés et finis, et seront considérablement plus grands qu’une chambre d’hôtel typique, et peuvent attirer des clients en raison du nom tel que St.Regis, Ritz ou W.

14. Quels sont les coûts de maintenance typiques?

En moyenne, environ 1,00 $ à 1,50 $ le pied carré, mais la fourchette peut dépasser 2,00 $ pieds carrés dans les propriétés les plus luxueuses.

15. Achetez-vous des appartements en copropriété après leur construction ou pouvez-vous acheter des condos en pré-construction?

À moins que vous ne soyez pressé de partir en vacances ou que vous ayez besoin d’effectuer un échange 1031, il est préférable d’acheter des hôtels en copropriété avant la construction le plus tôt possible. C’est à ce moment que les prix sont les plus bas et la sélection des unités la plus élevée. Vous allez probablement attendre deux ans ou plus avant de fermer et de prendre possession de votre unité hôtelière en copropriété, mais vous aurez fixé le prix et bénéficierez d’une appréciation maximale.

16. Y a-t-il autre chose que les investisseurs devraient vouloir savoir sur les condotels?

Il y a plus à acheter ce type de propriété que la vieille phrase «emplacement, emplacement, emplacement». Alors que la plupart des hôtels en copropriété sont situés dans des centres de villégiature et des quartiers d’affaires recherchés, le plus important est une bonne franchise avec un système de réservation solide.

Aussi, ne vous laissez pas berner par une répartition agressive des loyers. D’une manière ou d’une autre, le promoteur de la propriété devra gérer, entretenir et exploiter l’hôtel et ses services, tels que les restaurants, les bars, les spas et les piscines, sur sa part du produit. S’il vous donne une part très favorable du loyer, il vous facturera probablement également des frais d’entretien mensuels plus élevés. Cela va dans les deux sens, bien sûr. Si la répartition de la maintenance proposée est plus proche de 50-50, votre maintenance devrait également être plus raisonnable.

17. Avez-vous des suggestions pour les investisseurs lors du choix d’un hôtel-condo à acheter?

Obtenez de bons conseils. Cela signifie que vous ne voulez pas vous fier uniquement au champ fourni par un vendeur sur place dans un appart-hôtel. Vous voulez parler à un agent immobilier spécialisé dans les hôtels en copropriété qui connaît et comprend l’ensemble du marché des hôtels en copropriété, pas seulement les faits relatifs à une maison. Il écoutera vos désirs et vos besoins, puis vous fera des recommandations sur les propriétés qui correspondent le mieux à vos exigences. Vous aurez l’occasion de comparer et de considérer les avantages et les inconvénients de chaque maison disponible.

Un bon agent immobilier peut faire la différence entre acheter un condo hôtel qui va être problématique et ne pas répondre à vos attentes, ou celui qui vous offrira des années de vacances réussies, de bonnes ventes annuelles et un bénéfice significatif lors de la vente.

18. Est-ce que cela coûte plus cher de faire appel à un agent immobilier pour acheter un condo-hôtel que d’acheter une unité vous-même?

Non. Avec les nouvelles propriétés de condo, les prix sont toujours fixés par le promoteur et sont exactement les mêmes que vous achetiez la propriété directement auprès d’un vendeur local ou par l’intermédiaire d’un agent immobilier.

La commission du courtier est toujours payée par le promoteur et est déjà intégrée au prix, que le courtier extérieur participe ou non à la vente. La représentation d’un courtier étant gratuite pour les acheteurs, il est logique de solliciter leur aide et de bénéficier de leurs conseils avant de faire un achat.

19. Comment les acheteurs potentiels peuvent-ils trouver un bon agent hôtelier en copropriété?

Demandez à vos amis des recommandations d’agent immobilier ou recherchez en ligne «agent immobilier dans un hôtel en copropriété». Visitez les sites Web des courtiers en appart’hôtel et voyez si les informations qu’ils fournissent vous semblent complètes et impartiales. Si leur site Web semble se concentrer sur la vente de maisons ou de bureaux et que les informations sur les hôtels en copropriété semblent être une réflexion après coup, restez clair. Il est préférable de travailler avec un courtier spécialisé en copropriété hôtelière.

20. Comment les acheteurs peuvent-ils savoir que de nouvelles propriétés en copropriété arrivent sur le marché?

Les agents des hôtels en copropriété peuvent être de bonnes sources d’information, car ils découvrent souvent les propriétés avant leur diffusion au grand public. Une autre option est de s’abonner à un bulletin d’information sur les condos, comme celui que nous publions appelé Condo Hotel Property Alert. Nous l’offrons gratuitement sur notre site web http://www.CondoHotelCenter.com et il propose un condo hôtel différent qui arrive sur le marché à chaque édition.

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