Locations de vacances

Location de vacances 1031 Echange

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Nous avons souvent la question de savoir si la responsabilité fiscale de la vente d’une maison de vacances peut être différée en utilisant les procédures de la section IRC 1031. La réponse à cette question peut être trouvée dans la procédure fiscale 2008-16.

La règle générale pour TOUS les 1031 échanges est que la propriété doit être détenue principalement à des fins d’investissement ou d’utilisation dans le commerce ou les affaires. Pour prouver que votre maison de vacances est détenue principalement à des fins d’investissement et donc qualifiée, plutôt que pour votre usage personnel, l’Internal Revenue Service (IRS) a défini des paramètres spécifiques à suivre. Ceci est connu comme un «havre de paix». Ces paramètres sont:

Pour l’objet de vacances transféré ou ancien, vous devez avoir:

Être propriétaire de la propriété depuis au moins deux ans, et;

Au cours de chacune de ces deux années, la maison doit avoir été louée pendant 14 jours ou plus à un loyer équitable.

Pour le remplacement ou le nouvel objet de vacances

Être propriétaire de la propriété depuis au moins deux ans, et;

Au cours de chacune de ces deux années, la maison doit avoir été louée pendant 14 jours ou plus à un loyer équitable.

En plus de ces exigences de «sphère de sécurité», il existe des exigences supplémentaires:

Votre propre utilisation des 1031 locations de vacances d’échange ne peut excéder 14 nuits ou 10% du nombre de jours loués par an, selon la moindre des deux, mais exclut le temps passé sur place pour les réparations et l’entretien.

Le terme «refuge» signifie que l’IRS ne contestera pas votre demande de report d’impôt si vous pouvez prouver ces faits. Le fardeau de la preuve incombe toujours au contribuable. Si vous échangez 1031 maisons de vacances et que vous ne pouvez pas prouver ces faits exacts, votre échange 1031 peut toujours être honoré. Mais il fera l’objet d’une enquête plus approfondie par l’IRS. Si vous échouez au test de la «sphère de sécurité», vous pouvez toujours prouver l’intention d’investissement par d’autres faits et circonstances. Voici quelques-unes des meilleures façons de prouver l’intention d’investissement:

Gardez une analyse du potentiel d’investissement de la propriété lorsque vous l’achetez. Les tendances du marché et le potentiel de revente sont des éléments importants de cette analyse,

Planifiez votre résidence de vacances sur votre déclaration de revenus selon votre annexe E,

Prenez la dépréciation,

Afficher les revenus de la propriété,

Gardez une trace de votre temps d’utilisation personnel et rappelez-vous que le temps passé sur la réparation et l’entretien n’est pas compté comme du temps pour un usage personnel

Apporter des améliorations à la propriété pour maximiser le potentiel d’investissement,

N’inscrivez pas la maison sur l’annexe A de votre déclaration de revenus.

Montrer pourquoi vous avez vendu la propriété en moins de deux ans est logique du point de vue de l’investissement.

Gardez à l’esprit que lorsque la planification avancée est possible, la plupart des contribuables convertissent leurs biens de vacances à des fins personnelles en biens immobiliers détenus principalement à des fins d’investissement en vertu des règles de la sphère de sécurité susmentionnées avant de former un échange 1031. Une résidence secondaire peut être convertie en immeuble de placement, en modifiant son caractère en plaçant la propriété dans un pool locatif, en réduisant l’utilisation personnelle et en spécifiant la propriété à l’annexe E sur la déclaration de revenus.

Les propriétés de vacances détenues dans un échange 1031 peuvent être converties en résidence principale, auquel cas elles peuvent bénéficier d’une exonération fiscale en vertu de l’article 121 de l’IRC.Une résidence secondaire peut être convertie en immeuble de placement, où le caractère change en plaçant la maison dans un location piscine. , en réduisant l’utilisation personnelle et en spécifiant la propriété à l’annexe E sur la déclaration de revenus.

Toutes les autres exigences de la section 1031 échanges s’appliquent aux échanges de maisons de vacances.

Par,

Steven Hickox ESQ

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